La ciudad de Wichita puede multar a los arrendadores que no cuidan sus propiedades. Rara vez lo hace
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Planeta Venus | 04 de abril, 2025
Publicado originalmente por: KMUW
Un análisis de KMUW encontró que la ciudad multó a un poco menos de 200 propietarios que llevó a los tribunales entre 2019 y 2023 por violaciones del código de vivienda y construcción.
Cuando el apartamento de Kashmire Baker en el complejo Bradford Glen se inundó en diciembre de 2022, ella pensó que las tuberías se pudieron haber reventado por el frío.
Luego volvió a suceder en enero. Y en abril. Dos veces en mayo. Una gran inundación en junio.
En repetidas ocasiones, el agua empapó la alfombra y contaminó los juguetes que la hija de 2 años de Baker tenía en el piso del apartamento cerca de Hydraulic y Kellogg.
En repetidas ocasiones, dijo Baker, ella se quejó con el administrador de la propiedad y llamó a la línea directa de mantenimiento de emergencia, ya que el propio administrador de la propiedad de Bradford Glen no sabía quién monitoreaba después del horario de atención, según reveló más tarde el testimonio en la corte. Un mensaje de voz que Baker dejó informó al personal que había "desechos humanos" en toda su alfombra y piso.
"Empezamos a ver partículas en el agua", dijo Baker. "Vimos como manchas negras y amarillas de heces en el agua. Y ahí fue cuando pensé, ya no puedo más".
La compañía propietaria del complejo de Bradford Glen, Kansas Bradford Glen LLC, declaró, que aunque no negaba las inundaciones de aguas residuales, el personal tomó las medidas apropiadas para detenerlas y responder a ellas, según el testimonio de la corte el año pasado. Ellos hicieron que un plomero destapara las pipas de alcantarillado, las cuales, según dijeron, estaban obstruidas con toallitas húmedas para bebés. Y la alfombra de Baker se limpió con un "aspirador en húmedo" varias veces y se lavó con champú al menos una vez.
Después de la última inundación, Baker intensificó sus quejas. Llamó a la división de Inspecciones de Vecindario de la ciudad de Wichita, que visitó la propiedad en junio y envió a Kansas Bradford Glen una carta indicando que estaban violando el código de vivienda de Wichita, un delito menor que puede resultar en multas o tiempo en la cárcel si el propietario no arregla la unidad según los estándares de la ciudad. La ciudad volvió a inspeccionar la unidad en julio, encontrando que los problemas de plomería persistían. Envió un segundo aviso a Kansas Bradford Glen, informando a la compañía que podría ser llevada a los tribunales si la unidad no se reparaba antes del 3 de agosto.
Pero Baker se mudó a finales de julio, después de lo cual la ciudad nunca volvió a inspeccionar el apartamento para verificar si estaba reparado según los estándares de la ciudad.
Y aunque Baker más tarde demandó con éxito a Kansas Bradford Glen por daños y perjuicios, la ciudad de Wichita nunca emprendió acciones legales contra el dueño o administrador de la propiedad por no cumplir con el código de vivienda de la ciudad.
Eso no es inusual en Wichita: un análisis de KMUW encontró que la ciudad multó a menos de 200 propietarios que llevó a los tribunales entre 2019 y 2023 por violaciones del código de vivienda y construcción. En el mismo período, la división de Inspecciones de Vecindarios de la ciudad recibió más de 4,000 quejas sobre el código de vivienda.
Los representantes de la división de Inspecciones de Vecindarios de la ciudad, que se encuentra dentro del Departamento Construcción y Edificación del Área Metropolitana, (MABCD, por sus siglas en inglés) no se sentaron para una entrevista con KMUW. Pero en una declaración escrita, la portavoz de la ciudad, Megan Lovely, dijo que la ciudad resuelve la mayoría de las violaciones de cumplimiento del código con los propietarios de manera voluntaria.
Ella agregó que la ciudad también enfrenta obstáculos para la aplicación de la ley, como llevar a los propietarios de otros estados a los tribunales y acceder a las unidades sin que el inquilino esté presente. Cuando se le preguntó por correo electrónico por qué la ciudad no hizo un seguimiento de las violaciones del código en la unidad de Baker, Lovely escribió: "Sin acceso legal a una propiedad ocupada por el inquilino (lo que significa que el inquilino aún debe ocupar la propiedad y estar disponible para permitir la entrada), los inspectores no tienen forma de documentar el estado actual de las violaciones".
Pero Baker cree que la ciudad debería tomar más medidas para responsabilizar a los propietarios, incluido el seguimiento de los problemas de plomería en su unidad después de que ella se mudó.
"Si quieres que la gente esté segura, todo lo que necesitas es asegurarte de que ese apartamento cumpla con los códigos para la siguiente persona", dijo Baker.
Otras ciudades están de acuerdo. John Schardine, director de mantenimiento de propiedades de la ciudad de Topeka, dijo que "absolutamente no" abandonaría un caso si un inquilino se muda. Topeka tendría que volver a inspeccionar la unidad para confirmar que está reparada, incluso si eso significa obtener una orden judicial, dijo él.
“Porque no hay nada que demuestre que se ha arreglado aquello por lo que los denunciamos... a menos que lo veamos con nuestros propios ojos”, dijo Schardine.
En Wichita, los propietarios, incluso los grandes, rara vez son multados
Kansas Bradford Glen es propiedad de una empresa con sede en Oklahoma City llamada Consolidated Capital Investments LLC, que es propiedad de Lew McGinnis, según los registros judiciales de 2023. Los registros de propiedad indican que Consolidated Capital Investments posee más de 3,000 unidades de apartamentos en Wichita a través de más de una docena de LLCs.
La ciudad recibió numerosas quejas sobre estas unidades: entre 2019 y 2023, la división de Inspecciones de Vecindarios de Wichita abrió al menos 144 casos en respuesta a violaciones del código de vivienda o construcción en unidades cuya propiedad se puede rastrear hasta McGinnis.
Ninguna resultó en multas, según una revisión de una base de datos pública de casos de aplicación del código y la base de datos de la corte municipal de la ciudad.
En 2022, las empresas propiedad de McGinnis fueron responsables de una cuarta parte de todas las solicitudes de desalojo en el condado de Sedgwick.
"Algunos propietarios parecen ser capaces de eludir las cosas y usar nuestro sistema judicial para desalojar a las personas que no pagan, pero... no parecen preocupados por el mantenimiento de sus propiedades", dijo Steve Minson, un abogado de Kansas Legal Services que ayudó a Baker a demandar a Kansas Bradford Glen. "En mi opinión, cualquier cosa que conduzca a una aplicación más sólida contra los delincuentes crónicos sería algo bueno".
Cuando se le preguntó sobre la falta de multas para McGinnis y sus empresas, la ciudad escribió en un correo electrónico que "no se emiten denuncias penales uniformes a los dueños de propiedades de otros estados" porque no hay forma de entregar los documentos a los propietarios o de obligarlos a asistir a la corte municipal.
Pero en el pasado, la ciudad ha procesado a Lew McGinnis y a varias de sus empresas. En 2016, la ciudad abrió 28 casos contra el propio McGinnis por violar los códigos de construcción y vivienda. Todos los casos fueron desestimados sin multas, según los registros judiciales de la ciudad.
KMUW se puso en contacto con Lew McGinnis, así como con su hija, Megan McGinnis. Megan McGinnis es la presidenta y fundadora de Eucalyptus Real Estate, una compañía de administración de propiedades con sede en la misma dirección de Oklahoma City que Consolidated Capital Investment. También se le nombra con frecuencia como persona autorizada en las presentaciones anuales de las LLC de Kansas que poseen complejos de apartamentos en Wichita. Ni Lew ni Megan McGinnis respondieron a KMUW.
Complejos de apartamentos cuya propiedad está vinculada a Lew McGinnis
Una revisión de los casos en los tribunales municipales muestra que la ciudad de Wichita rara vez multa a los propietarios por violaciones del código de vivienda o construcción. De 2019 a 2023, el departamento de inspecciones de la ciudad abrió alrededor de 4,700 casos en respuesta a quejas sobre problemas de vivienda. En ese mismo período de tiempo, la ciudad llevó a unos 860 propietarios a los tribunales por violaciones del código de vivienda y construcción, y multó a 174 de ellos.
No está claro cuántos propietarios multados por la ciudad eran arrendadores y no propietarios de viviendas. Pero la mayoría eran individuos y no empresas.
La mayoría de los casos de aplicación del código no se envían a los tribunales municipales: en 2023, la tasa de cumplimiento voluntario del código de la ciudad fue del 89%. Los casos que terminan en la corte municipal rara vez son quejas sobre dueños de grandes propiedades, dijo la jueza administrativa municipal Jennifer Jones. Con más frecuencia, el tribunal escucha las quejas de personas sobre sus vecinos, que es una de las razones por las que las multas no se dispensan con frecuencia, dijo Jones.
"Experimentamos muchos vecinos que son indigentes, que tienen ingresos limitados, que son ancianos, que no tienen otro apoyo familiar", dijo Jones. "Y como resultado, no pueden hacer lo que hay que hacer simplemente porque no tienen los recursos financieros".
La Asociación de Apartamentos del Gran Wichita se negó a comentar sobre la aplicación de los códigos de construcción y vivienda de la ciudad.
Kevin Kimmell es miembro de la junta directiva del grupo de propietarios locales Rental Owners Incorporated. Kimmell dijo que el nivel de rigor de la ciudad sobre los códigos de vivienda y construcción a menudo depende del inspector: algunos, dijo, son demasiado estrictos. Otros hablan con los propietarios antes de que se escriba una infracción.
Aun así, él dijo que la ciudad prioriza al inquilino.
"No importa lo que el propietario intente decir, el propietario no cuenta", dijo Kimmell. "El inquilino siempre tiene la razón a los ojos de la ciudad. Esta es la actitud que estoy tratando de cambiar en el Ayuntamiento".
En particular, él cree que la ciudad debería llamar al propietario antes de inspeccionar la unidad de un inquilino, lo que no está obligado a hacer.
Cómo funciona el proceso
La división de Inspecciones de Vecindario de Wichita funciona así: los residentes se comunican con quejas sobre cualquier cosa, desde la pintura descascarada de un vecino hasta las aguas residuales sin tratar que inundan su apartamento.
A continuación, un inspector visita la propiedad. Si el edificio tiene violaciones del código, la ciudad le dará al propietario de tres a 90 días, dependiendo de la gravedad, para solucionar el problema antes de una nueva inspección. El aviso a menudo incluye una advertencia: el propietario será llevado a los tribunales si no se toma ninguna medida.
Sin embargo, en realidad, la ciudad a veces les da a los propietarios más del período de tiempo inicial para solucionar el problema antes de llevarlos a los tribunales. El asistente del administrador de la ciudad, Troy Anderson, lo reconoció en una presentación de 2023 ante el Concejo Municipal.
"A veces, todo esto puede quedar atrapado en un círculo vicioso: 'Está bien, le daremos otro período de tiempo abreviado, podría ser una inspección de seguimiento'", dijo Anderson. Podríamos hacer esto dos o tres veces, pero eventualmente lo que sucederá es que las acciones adicionales incluirán una denuncia penal".
Cuando se trata de propietarios de otros estados, los documentos muestran que los inspectores pueden enviar denuncias penales por correo. La ciudad también tiene la opción de contratar a un notificador de procesos o ir hasta la ubicación de los propietarios para tratar con los propietarios ausentes. La ciudad no utiliza las dos últimas opciones.
"La administración actual de MABCD ha determinado que intentar notificar a los dueños de propiedades de otros estados para que comparezcan localmente en el tribunal ambiental no es un uso eficiente del tiempo o los recursos del personal", escribió la ciudad en un comunicado.
Una vez que el caso se lleva a los tribunales, el fiscal de la ciudad y el dueño de la propiedad a menudo se sientan a discutir un cronograma para que la propiedad vuelva a cumplir con el código, dijo Jones, el juez de la corte municipal. El juez a menudo acepta seguir el cronograma en el que las dos partes están de acuerdo, dijo Jones.
Si el progreso en la mejora de la propiedad se estanca, Jones dijo que el fiscal puede solicitar que el caso pase a juicio. En el juicio, el juez determina si la parte es culpable y puede imponer una multa.
El proceso puede volverse largo rápidamente, lo que a veces irrita tanto a los inquilinos como a los vecinos. Algunas asociaciones de vecinos se sienten frustradas porque los propietarios reciben "múltiples permisos para tratar de que cumpla antes de comenzar a tomar medidas enérgicas", dijo el concejal Mike Hoheisel.
Eso es lo que sucedió en otra propiedad de Lew McGinnis en Wichita. Los apartamentos Rosemont, anteriormente conocidos como los apartamentos Battin, cerca de Harry y Edgemoor, se componen de más de dos docenas de edificios de apartamentos de un solo piso. El Wichita Eagle informó en 2012 que las unidades estaban vacías, y la Asociación de Vecinos de East Mt. Vernon se ha quejado de la propiedad desde entonces. En los últimos años, se han completado algunos trabajos de renovación en varios edificios en el lado norte de la propiedad que ahora están ocupados, pero la mayoría de las unidades todavía están tapiadas. El impuesto a la propiedad no se ha pagado desde 2019, según muestran los registros.
En el otoño de 2021, la ciudad envió numerosos avisos de violaciones del código de vivienda a Rosemont Apartments LLC y, a principios de 2022, a Lew McGinnis. Los avisos decían que las estructuras debían ser aseguradas y sus paredes impermeabilizadas en un plazo de 30 días.
Pero cuando las reparaciones no se realizaron antes de la fecha límite inicial de reinspección, la ciudad finalmente le dio a la compañía seis meses más antes de llevar a Rosemont Apartments LLC a los tribunales en mayo de 2023 por no cumplir con el código. Luego, el tribunal dio cuatro oportunidades más para volver a inspeccionar hasta que se consideró que la propiedad cumplía con los requisitos en diciembre de 2022. El caso fue desestimado y nadie fue multado, según los registros judiciales.
Años después, dicen los vecinos, los apartamentos siguen sin estar asegurados y han sido saqueados. Los apartamentos se incendiaron en 2021 y 2023.
"Creo que deberían forzar la mano para hacer algo", dijo Cheryl Escue, quien vive en el vecindario de East Mt. Vernon.
La ciudad también presentó 15 casos judiciales contra el complejo en 2014, por cargos de dejar las propiedades sin asegurar. Todos los cargos fueron desestimados, sin multas, en 2019.
Obstáculos para la aplicación de las normas
Bradford Glen, donde vivía Baker, no recibió meses y meses para arreglar su unidad.
Eso fue porque la ciudad se rindió después de que ella se mudó. Durante la demanda civil de Baker, se le preguntó al inspector de vecindarios de la ciudad asignado a su unidad, John Germann, si sabía si se había hecho algo para que el apartamento cumpliera con el código de vivienda.
"No lo sé porque no regresé ni hice una inspección final", dijo Germann, y agregó que la administradora de la propiedad le había dicho que ella se encargaría del problema y Baker se había mudado.
"Por lo tanto, los problemas urgentes aún deben solucionarse, pero en lo que respecta a una reinspección, se puede hacer en cualquier momento, siempre que no haya una fuga activa".
Los inquilinos que se mudan son un obstáculo común para la aplicación del código de construcción y vivienda, dijeron funcionarios de la ciudad a los legisladores en noviembre. Esto se debe a que la ley estatal no permite que las ciudades ingresen a una propiedad sin el permiso de su ocupante.
"No tengo autoridad para mirar a ningún otro lugar que no sea donde el propietario o el inquilino me den acceso o donde sea un área común pública", dijo Chris Labrum, director del Departamento de Construcción y Edificación del Área Metropolitana de la ciudad y el condado, en un testimonio ante los legisladores. "Eso a menudo nos ralentiza hasta el punto de que es demasiado tarde para los inquilinos".
Hoheisel dijo a los legisladores que otro desafío es hacer cumplir los códigos de la ciudad cuando se vende una propiedad.
"Incluso cuando hemos encontrado la violación de los códigos de salud, una vez que cambia de manos, las violaciones se borran, incluso cuando sabemos que todavía existen", dijo él.
¿Qué hacen otras ciudades?
En marzo, la ciudad de Topeka multó a Eucalyptus Real Estate LLC, cuya propiedad se remonta a Lew McGinnis, con 61,148 dólares por problemas de desbordamiento de basura en varios complejos de apartamentos de la ciudad. Multas como esta están destinadas a actuar como un elemento disuasorio para los infractores reincidentes del código, dijo Schardine, director de mantenimiento de propiedades de Topeka.
"Gente como Lew McGinnis y otros grandes propietarios que están frente al juez más de dos o tres veces al año, van a empezar a recibir estas enormes multas", dijo Schardine. “… Esto se va a volver muy agravante y muy costoso muy rápidamente".
Schardine dijo que Topeka tiene una ordenanza especial que ayuda a la ciudad a responsabilizar a los propietarios de otros estados. La ciudad puede presentar un gravamen contra la propiedad si el propietario de la empresa o el agente registrado no se presenta ante el tribunal.
Otras ciudades de Kansas, como Overland Park, Lawrence y Kansas City, Kansas, tienen programas de licencias de alquiler. Aunque la ley estatal no permite que las ciudades ordenen inspecciones interiores, el programa de Overland Park requiere inspecciones exteriores para las propiedades de alquiler cada dos años.
Y el programa ofrece otra vía para hacer cumplir los problemas de vivienda en el interior.
"Digamos que un inquilino hace un reporte sobre una propiedad y la ciudad descubre que hay esta violación, y luego que no se arregló", escribió Meg Ralph, portavoz de la ciudad de Overland Park. "La ciudad tiene la autoridad para suspender la licencia de alquiler asociada con esa propiedad".
La ciudad de Wichita tiene la capacidad de evitar que se ocupen propiedades con graves problemas de salud y seguridad para los inquilinos, que la ciudad puede y ha utilizado contra los propietarios.
Overland Park también multa a los propietarios con una tarifa de inspección fallida de $140 si no corrigen las violaciones antes de la fecha requerida de reinspección, y continúa haciéndolo con cada inspección fallida hasta que la propiedad cumpla con las normas. La ciudad ofrece cierto margen de flexibilidad a aquellos que avisan, por escrito, que están luchando con las condiciones climáticas, dificultades financieras u otras circunstancias legítimas.
La ciudad de Tulsa no requiere licencias de alquiler. Pero Brant Pitchford, gerente de cumplimiento del código de la ciudad de Tulsa, dijo que los propietarios deben demostrar que una violación del código se solucionó antes de que se cierre un caso, incluso cuando el inquilino que originalmente se quejó se mudó.
Pitchford dijo que eso es importante porque la oficina a menudo escucha a los inquilinos en medio del desalojo o cuando ya se están mudando.
"Probablemente lo más importante en lo que nos enfocamos todos, es que una vez que nuestro personal ve la violación, nosotros nos convertimos en los denunciantes", dijo Pitchford. “... Lo último que queremos hacer es cerrar nuestro caso porque el inquilino se mudó. Y luego ahora está sometiendo al próximo inquilino a exactamente la misma violación, si no han demostrado que ha remediado".
Baker acude a los tribunales
Cuando Baker se mudó de Bradford Glen en agosto de 2023, ella estimó que había perdido miles de dólares en ropa, juguetes y toallas a causa de las inundaciones, sin mencionar el costo mental y físico que le supuso.
"Tengo que tomarme días libres de mi trabajo para quedarme aquí y limpiar el problema antes de que mi hijo regrese a casa", dijo Baker. "Son muchos sacrificios para alguien que está pagando".
Baker se puso en contacto con Minson en Kansas Legal Services, que ofrece asistencia legal gratuita o de bajo costo a los habitantes de Kansas de bajos ingresos, para demandar a Kansas Bradford Glen LLC por daños y perjuicios.
Un abogado de Eucalyptus Real Estate, Charles Hill, representó a Kansas Bradford Glen en la corte. Hill argumentó que la cantidad que Baker pedía por daños y perjuicios por propiedad personal era excesiva. Dijo que no había suficiente evidencia de que las inundaciones dañaran su propiedad, y que Baker misma podría haber evitado la pérdida que ocurrió.
"No sé ustedes, pero si fuera yo y hubiera tenido dos inundaciones en mi apartamento, y quisiera evitar problemas, dejaría de dejar cosas en el suelo", dijo Hill. "Pero ella nunca lo hizo".
El juez finalmente le otorgó a Baker $6,150, encontrando que el propietario se dio cuenta de que había un peligro inminente para Baker y su hija, pero lo ignoró imprudentemente. El juez dijo que eso se basó en el testimonio del administrador de la propiedad.
"En algún momento ella testificó: 'Sí, probablemente debí haberle dado un nuevo apartamento después de la segunda inundación'", dijo la jueza magistrada de distrito Kathleen Watson. "Ella estuvo de acuerdo varias veces en que... No era justo para el demandante lo que estaba pasando".
Hill dijo en la corte que las acciones del propietario fueron "en el peor de los casos" negligentes, un paso legal por debajo de la conducta deliberada e intencionada.
Baker dice que está orgullosa de haber demandado por daños y perjuicios en los tribunales. Pero dijo que las demandas civiles no son una solución a los problemas de calidad de la vivienda en Wichita: no todos tienen el dinero para un abogado, y el número de casos que Kansas Legal Services puede tomar es limitado.
"Al final del día, si el problema no se soluciona en el apartamento, ese problema volverá a suceder", dijo Baker. "Y esa va a ser otra persona en la rueda del hámster".
Durante el juicio de Baker, el inspector de la ciudad testificó que vio agua entrando por la puerta principal del apartamento de al lado. La ciudad abrió un caso.
Esta historia fue producida en colaboración con la periodista de datos independiente Janelle O'Dea, quien ha compartido su experiencia con Wichita Journalism Collaborative a través de una subvención de la Fundación Wichita.
Metodología
KMUW utilizó varias fuentes para recopilar estos datos e información.
Para acceder a un número preciso de casos de quejas de vivienda abiertos por el Departamento de Construcción y Edificación del Área Metropolitana, KMUW solicitó "una base de datos u otra copia electrónica similar de todas las quejas de códigos de condiciones de edificios y viviendas iniciadas ante el MABCD desde el 1 de enero de 2019 hasta la fecha actual de 2024". La base de datos proporcionada muestra "quejas de casos" que el departamento presentó entre el 1 de enero de 2019 y el 29 de febrero de 2024.
Para saber cuántas multas cobró la ciudad a los propietarios por violaciones del código de vivienda y construcción, KMUW solicitó una base de datos de casos judiciales municipales relacionados con violaciones del código de construcción de 2019 a 2023. Específicamente, KMUW solicitó casos judiciales que alegaban que los propietarios violaron el Título 18 (código de construcción de la ciudad), el Título 20 (código de vivienda de la ciudad) o el Código Unificado de Construcción y Comercio. A continuación, la KMUW comprobó qué casos habían dado lugar a una multa medioambiental, una multa penal o una multa judicial. El sistema judicial municipal a menudo cobra a los acusados honorarios por el costo de comparecer ante el tribunal; La KMUW no incluyó en su análisis la imposición de esos derechos.
Además de los datos de los tribunales municipales, KMUW también revisó los informes de inspecciones de la ciudad, las políticas de inspecciones de la ciudad y los registros de los tribunales del condado. KMUW también participó en el juicio entre Kashmire Baker y Kansas Bradford Glen LLC.
Esta historia fue producida como parte de Wichita Journalism Collaborative, una colaboración de siete medios de comunicación, incluyendo #PlanetaVenus y tres organizaciones comunitarias que trabajan juntos para llevar noticias e información oportuna y precisa a las personas de Kansas.
Esta historia fue publicada aquí con el permiso de KMUW.