Planeta Venus | 18 de diciembre, 2024
Publicado originalmente por KMUW
Los precios de las viviendas y los alquileres se han disparado en los últimos años debido a la escasez de viviendas. Eso está llevando a un aumento en las personas sin hogar y podría estar perjudicando la economía.
La escasez de viviendas en Kansas ha provocado un aumento vertiginoso de los precios de las viviendas, lo que hace que sea mucho más difícil comprar una casa. Los legisladores estatales han tomado nota y están considerando formas de crear viviendas más asequibles.
Un comité especial de la Legislatura revisó la situación en Kansas y sugirió varias ideas que podrían aliviar algunos de los problemas. Pero ninguna de las ideas incluye nuevos programas de gran envergadura ni fondos estatales importantes.
El representante republicano Sean Tarwater de Stilwell, quien encabezó el comité, dijo que el estado aprobó iniciativas de vivienda asequible en los últimos años. Dijo que esos cambios aún no han tenido tiempo suficiente para marcar una diferencia significativa.
"Tenemos que estar conscientes de los programas que tenemos actualmente antes de empezar a acumular nuevos programas", dijo Tarwater, "y tenemos que asegurarnos de que los que tenemos funcionen".
Aun así, el estado tiene un largo camino por recorrer. Los defensores de la vivienda estiman que se necesitarían varios miles de casas nuevas construidas cada año solo para satisfacer la demanda. Y los costos de construcción también siguen aumentando. Por lo tanto, podrían pasar años antes de que se resuelva la escasez.
La falta de vivienda también está contribuyendo al aumento de las personas sin hogar en el estado. Si bien los precios de las viviendas están aumentando, también lo hacen los costos de alquiler de casas y apartamentos. Los defensores que atienden a las personas sin hogar dicen que Kansas tuvo el sexto aumento de precio de alquiler más alto del país en 2023. Los datos en el condado de Johnson también muestran que más de la mitad de las personas sin hogar tienen algún tipo de ingreso, pero aun así no pueden pagar un lugar para vivir.
La escasez de viviendas también puede perjudicar a la economía. La representante republicana Leah Howell dijo que ha escuchado a dueños de negocios que están teniendo dificultades para llenar puestos porque los nuevos empleados no pueden encontrar vivienda.
Estas son algunas de las ideas que recomienda el comité:
Revisión de los incentivos fiscales
Los créditos fiscales federales para proyectos de vivienda asequible no son nuevos, pero no se utilizaban regularmente. El desarrollo de viviendas en Kansas despegó una vez que el estado se unió para proporcionar sus propios créditos fiscales.
La Legislatura promulgó el Crédito Fiscal para Viviendas Asequibles en 2022, que puede combinarse con beneficios federales para incentivar aún más a los desarrolladores a construir más viviendas asequibles en el estado. La Corporación de Recursos de Vivienda de Kansas, que supervisa esos créditos fiscales estatales, muestra que ayudó a desarrollar casi 5,000 viviendas en los últimos dos años.
El comité sugirió analizar si el estado puede encontrar más oportunidades para combinar los créditos fiscales estatales con oportunidades de financiamiento federal para crear un impacto aún mayor.
Pero los legisladores dijeron que también quieren revisar si algunos incentivos deben extenderse, en lugar de combinarse con los fondos federales o conectarse a otros créditos fiscales estatales, para asegurarse de que estén dispersos y apoyen más proyectos de vivienda.
Reelaboración de la ley estatal de zonificación
Las leyes de zonificación de Kansas actualmente se basan en el uso de la tierra. Algunas comunidades quieren crear una zonificación de uso más mixto, como permitir edificios de varios pisos con negocios en la planta baja y apartamentos en la parte superior.
Jamie Sauder, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Kansas y comisionado de la ciudad de Emporia, dijo que su comunidad intentó crear un nuevo plan integral que hubiera implementado una zonificación basada en formularios. Eso se enfoca más en la apariencia de una propiedad, más que en su uso. Por lo tanto, los edificios pueden ser de uso mixto.
Sin embargo, la ciudad y el condado de Lyon no pudieron promulgar el plan, porque la ley estatal requiere la zonificación del uso de la tierra. Por lo tanto, una propiedad solo puede tener un uso, como comercial o residencial. La zonificación de uso mixto está permitida, pero generalmente requiere un permiso especial. Eso también les da a las personas de la comunidad una oportunidad adicional de bloquear un proyecto que no les gusta.
Sauder dijo que enmendar la ley estatal podría permitir a las ciudades promulgar una zonificación basada en formularios. Eso y la simplificación podrían permitir un mayor desarrollo de viviendas. Dijo que la zonificación basada en formularios también promueve la densidad de viviendas y hace que la propiedad sea más asequible.
"Pone a más personas usando la misma cantidad de infraestructura (juntas)", dijo Sauder, "lo que significa que es más barato. Los impuestos a la propiedad bajan".
La senadora republicana Renee Erickson, de Augusta, dijo que quiere que la Legislatura considere reelaborar las leyes estatales de zonificación para permitir más flexibilidad para que las ciudades creen soluciones locales.
Pero dijo que quiere que los legisladores tengan cuidado y no vayan demasiado lejos. Dijo que cualquier cambio no debe restringir el control local de la zonificación por parte de una comunidad.
Sellado de presentaciones de desalojo
Cuando un arrendador comienza un proceso de desalojo en los tribunales, debe notificar al inquilino y luego presentar una demanda. Sin embargo, esa presentación es un registro público de la corte y se puede mantener en contra de un inquilino cuando intenta encontrar una nueva vivienda, incluso si nunca es desalojado formalmente.
Por ejemplo, un inquilino podría atrasarse en el pago del alquiler y un propietario podría presentar un aviso de desalojo. El inquilino podría resolver el problema y el caso de desalojo no procede en los tribunales. Pero esa presentación todavía está en el registro del inquilino, y un propietario de una propiedad diferente podría señalar eso como una razón para descalificarlos.
Christina Ashie Guidry, directora de políticas y planificación de United Community Services del condado de Johnson, dijo a los legisladores que es injusto para los inquilinos que nunca son desalojados formalmente. Dijo que los propietarios en Kansas presentan más de 14,000 solicitudes de desalojo cada año, pero solo la mitad de ellas se finalizan.
"Permanece en su registro, se puede buscar públicamente, para siempre", dijo Ashie Guidry. "Y eso a pesar de que la mitad de estos casos nunca se procesan".
El comité recomendó sellar los documentos electorales en los tribunales, lo que significa que no serán visibles públicamente.
Eso no creará más viviendas, pero puede proporcionar alivio a los inquilinos de bajos ingresos que anteriormente se han enfrentado al desalojo y tienen dificultades para encontrar un hogar.
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