Planeta Venus | 03 de diciembre, 2024
Publicado originalmente por: KMUW
Por: Celia Hack
Harold Linde, un propietario de Wichita, ha participado en un nuevo programa de mediación que ofrece a propietarios e inquilinos una alternativa al desalojo.
El gerente del programa estima que hasta finales de septiembre, alrededor de 50 casos de propietarios e inquilinos en el condado de Sedgwick habían sido mediados, más de un año después de que comenzara el programa. Mientras tanto, el condado generalmente ve alrededor de 5,000 presentaciones de desalojo, o más, por año.
El propietario Harold Linde llama a la puerta de una casa con paneles de madera al sur de la Kellogg.
"Entra", le grita su inquilina desde adentro.
Cuando Linde entra en la casa de tres habitaciones, aleja a un perro que ladra en la puerta principal. En el interior, Linde se encuentra con la inquilina, una abuela que vive en la casa con su hija y sus dos nietos. Ella está en un sillón reclinable, confinada en gran parte debido a problemas de salud.
"¿Te estás preparando para desalojarnos de nuevo?", le pregunta a Linde.
Este verano, Linde había presentado una demanda de desalojo contra la familia porque le debían 950 dólares de alquiler atrasado. La abuela pidió no ser identificada por temor a que hacer pública su historia pudiera afectar su informe de crédito.
"No, no. Estamos tratando de trabajar esto a través de una mediación", le dice Linde. "Estamos... estoy tratando de resolver esto".
Linde es uno de los pocos propietarios que participa en un nuevo programa de mediación voluntaria entre propietarios e inquilinos que se ofrece en el Tribunal de Distrito 18 del Condado de Sedgwick. A través del programa, Linde llegó a un acuerdo con la familia que vivía al sur de la Kellogg: le pagaron un poco de alquiler atrasado para poder quedarse en la vivienda.
La abuela que vive allí dice que ella, por su parte, está feliz por eso.
"No sé cómo podría pagar más alquiler en otro lugar", dijo ella. La familia paga 600 dólares al mes.
El programa de mediación ofrece a los propietarios e inquilinos una alternativa al desalojo: un mediador neutral, aprobado por el sistema judicial, reúne a ambas partes en un intento de llegar a un acuerdo.
"Cada vez que las cosas van a juicio, hay un riesgo inherente para ambas partes. Está dejando la determinación en manos del juez", dijo Abigail Lessman, gerente del programa de resolución de desalojos que supervisa la mediación.
"En una mediación, cada parte tiene la oportunidad de desempeñar un papel activo creando el acuerdo al que finalmente se llega".
El programa de mediación comenzó a principios de 2023 como parte de un programa de resolución de desalojos que tiene como objetivo reducir las presentaciones de desalojos en el Condado de Sedgwick. Sin embargo, Lessman dijo que solo una pequeña fracción de los desalojos han ido a mediación; ella estima alrededor de 50 casos hasta finales de septiembre. Mientras tanto, el condado generalmente ve alrededor de 5,000 presentaciones de desalojo, o más, por año.
"Es un territorio desconocido para que los propietarios y los inquilinos realmente consideren la mediación dentro del contexto del desalojo", dijo Lessman.
"Por lo tanto, sigue siendo un desafío en cuanto a aumentar el interés y la conciencia de la mediación como una opción".
Aun así, Lessman dijo que los casos que van a mediación casi siempre terminan en un acuerdo entre el inquilino y el propietario. Así es como el programa mide el éxito.
Presentaciones de desalojo en el condado de Sedgwick, 2019 - 2023
Gráfica: Celia Hack Fuente: Casos de retención forzada presentados en el Tribunal de Distrito 18 Get the data Embed Creado con Datawrapper
¿Por qué la mediación y en qué consiste?
En 2020, se estableció temporalmente una moratoria de desalojos en todo el país para hacer frente a la pandemia.
A medida que el COVID avanzaba, los tribunales comenzaron a buscar estrategias creativas como la mediación para reducir los desalojos, dijo Samira Nazem, quien dirige la iniciativa de desvío de desalojos en el Centro Nacional de Tribunales Estatales.
Con una donación de $10 millones de Wells Fargo, el centro ayudó a financiar programas piloto de desvío de desalojos en tribunales de todo el país, incluido el condado de Sedgwick.
Abigail Lessman es la directora del Programa de Resolución de Desalojos en el Tribunal de Distrito 18 en el Condado de Sedgwick. El programa incluye la mediación entre propietarios e inquilinos.
"Queríamos...hacer que el desvío de desalojos sea una parte permanente de la estructura de los tribunales de vivienda, en lugar de algo que realmente estaba limitado en tiempo y ligado a la pandemia", dijo Nazem.
Lessman dirige el Programa de Resolución de Desalojos en el Condado de Sedgwick como única empleada. La mayoría de los días, ella conecta a los inquilinos con organizaciones comunitarias que ofrecen recursos como asistencia para el alquiler o asesoramiento legal gratuito.
Pero también dirige el programa de mediación voluntaria entre inquilinos y propietarios. Cualquier inquilino o propietario puede comunicarse con ella para solicitar mediación, antes o después de que se presente un desalojo. Lessman se pone en contacto con la otra parte y su abogado, si lo tienen. Luego conecta al propietario y al inquilino con un mediador voluntario aprobado por el tribunal, que ayuda a las dos partes a encontrar puntos en común.
En la mediación, propietarios e inquilinos pueden llegar a todo tipo de acuerdos. Tal vez el inquilino se quede en la unidad y elabore un plan de pago con el propietario. Tal vez el inquilino todavía tenga que mudarse.
"Si bien pueden estar desocupando su unidad, de cualquier manera, la están desocupando en sus propios términos, con dignidad y sin un juicio de desalojo en el récord que va a nublar su capacidad para conseguir una nueva vivienda", dijo Nazem.
Si las dos partes no llegan a un acuerdo, el propietario puede continuar con la demanda de desalojo.
Escepticismo sobre la mediación
A veces, Lessman se encuentra con inquilinos cuya relación con su arrendador se ha deteriorado hasta el punto de que no quieren intentar la mediación.
Sin embargo, ella dijo que con más frecuencia escucha dudas de los propietarios. Lessman dijo que un obstáculo es que los administradores de propiedades locales, que a menudo operan en nombre del propietario, a veces no tienen la autoridad o la discreción para intentar la mediación en lugar de los tribunales. Nazem dijo que las ciudades de todo Estados Unidos enfrentan desafíos similares.
"Las empresas de administración de propiedades de mayor volumen que tienen cientos y cientos de unidades y a menudo acuden a la corte con docenas de casos en un solo día, pueden tener menos interés o capacidad para mediar", dijo Nazem.
Es posible que otros propietarios no estén interesados en la mediación para cuando presenten un desalojo en la corte, dijo Shannon Kelly, quien trabaja como abogada de Eviction One. A menudo, ella representa a los propietarios en los tribunales de desalojo.
"La presentación de un desalojo ante el tribunal es generalmente la última opción porque ya han hecho todo lo posible para ayudar al inquilino", dijo Kelly. "Entonces, en este punto, pedir una mediación adicional no ayuda mucho".
La mediación también está disponible antes de que se presente un desalojo en la corte. Pero Kelly dijo que no ve esto como una opción útil porque la comunicación entre el propietario y el inquilino generalmente se ha interrumpido antes de una presentación de desalojo.
Kelly, quien también se desempeña como presidenta del Centro de Mediación de Wichita, dice que es una defensora de la mediación en ciertos casos: aquellos en los que ni el propietario ni el inquilino tienen un abogado. Eso es menos común en la corte de desalojo, donde es más probable que los propietarios tengan un abogado.
Este subconjunto de casos es donde Lessman ha centrado su enfoque. Ella lleva proactivamente mediadores a la corte de desalojo los jueves por la mañana, cuando el juez ve casos en los que tanto el propietario como el inquilino se representan a sí mismos. Los propietarios e inquilinos pueden elegir en el momento entrar en una sala de conferencias para hablar con el mediador. Si la mediación fracasa, el caso avanza frente al juez.
Nazem dijo que la estrategia de ofrecer mediación a los propietarios sin un abogado es común en todo el país.
"A menudo encontramos que los pequeños propietarios familiares que se representan a sí mismos y que no son usuarios habituales del sistema judicial pueden ser particularmente buenos para la mediación", dijo Nazem. "Porque realmente les elimina parte del estrés y la complejidad de tener que navegar por la corte".
Entonces, ¿Quiénes participan y por qué?
Linde, el propietario, se representa a sí mismo en el tribunal de desalojo. Él ha tenido un éxito mixto con el programa de mediación, en el que ha participado varias veces. La mediación con la abuela y su familia, que viven al sur de la Kellogg, resultó en que Linde recibiera $900 en alquiler atrasado.
Linde dijo que la familia todavía está atrasada en el pago del alquiler, pero él no está molesto. Mantener a la familia en la vivienda en realidad evita las costosas vacantes y la facturación, dijo.
"Las últimas personas que se mudaron me costaron cinco mil dólares", dijo.
Linde señala una casa que posee en el sur de Wichita.
La mediación también puede ser más barata y requerir menos tiempo que presentar un desalojo, dijo Lessman. Cuesta entre $56 y $122 presentar un caso de desalojo en los tribunales.
Aparte del dinero, Linde dijo que participa en la mediación porque sabe lo que es recibir segundas, terceras y hasta cuartas oportunidades. Durante su infancia, adolescencia y los 20 años, él lidió con problemas de salud mental y falta de vivienda.
Entre lágrimas, expresó su gratitud a un sindicato local de carpintería que le dio trabajo y cambió el curso de su vida.
"Me trataron muy bien", dijo Linde. "Me metí en problemas, golpeé al superintendente, me echaron. Me trajeron de vuelta".
"Le debo a la sociedad... porque ha sido muy buena conmigo".
Linde dijo que los mediadores voluntarios son imparciales y lo han ayudado a trabajar con calma a través de conversaciones desafiantes con los inquilinos. Agregó que incluso si una mediación no siempre funciona exactamente de la manera que él quiere, sus casas de alquiler, alrededor de 40 en total, generalmente generan ganancias.
"No voy a perder. La mayoría de propietarios pueden perder un par de meses de alquiler", dijo Linde. "Pueden perder algo de dinero. No se van a hundir".
Una de las mejores partes de la mediación, dijo Linde, es cómo se cierra la brecha entre inquilinos y propietarios, lo que permite que ambas partes se sientan más dueños de la decisión final que se tome.
"Los inquilinos se van muy enojados", dijo Linde “… Puede ser una sociedad mejor si la gente se va más contenta con los resultados.
Esta historia fue producida como parte de Wichita Journalism Collaborative, una colaboración de siete medios de comunicación, incluyendo #PlanetaVenus y tres organizaciones comunitarias que trabajan juntos para llevar noticias e información oportuna y precisa a las personas de Kansas.
Esta historia fue publicada con el permiso de: KMUW
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